Переплачивать за пустующие метры – бессмысленно. В условиях снижения спроса на большие пространства всё чаще компании отказываются от аренды «на вырост» в пользу гибких решений. По итогам первого квартала 2025 года средний запрашиваемый тариф в классе «А» в Москве снизился на 7%, в «B+» – на 4,3%. Для арендодателей это сигнал: прежняя модель монетизации больше не работает.
Ставки под давлением, но снижать их бесконечно нельзя. Выход – трансформация объектов: редевелопмент старых зданий, улучшение энергоэффективности, запуск дополнительных сервисов. Не инвестируешь в модернизацию – теряешь арендаторов. Играть в удержание стало дороже, чем в привлечение новых.
Главный совет: сейчас разумнее вкладываться в оптимизацию управляемых площадей, чем гнаться за расширением. Гибридный формат работы никуда не делся, а доля удалённых сотрудников в корпоративных структурах продолжает расти. Пространства требуют переосмысления – не только с точки зрения логистики, но и психологии комфорта.
Как изменились ставки аренды и продажи офисных помещений в 2024 году
Если вы планируете заключить новый договор аренды, сейчас лучше ориентироваться на гибридные форматы: они оказались самыми устойчивыми по цене. В 2024 году средняя ставка аренды в центральных деловых районах снизилась на 6–8% из-за роста вакантности, особенно в сегменте B+. Но в премиум-классе арендные платежи остались почти на уровне 2023 года: спрос на качественные пространства с отделкой и развитой инфраструктурой по-прежнему стабилен.
Что касается продажи, динамика куда более неоднородная. Коммерческие площади в новых бизнес-центрах класса A подорожали в среднем на 12% за счет ограниченного предложения – девелоперы сократили темпы ввода в эксплуатацию, а доступных участков под строительство в ключевых районах почти не осталось. А вот объекты старой застройки, особенно с низкой энергоэффективностью и без капремонта, теряли в цене до 15%.
Где сейчас выгодно брать в аренду
Северо-запад и юг – два района, где ставки аренды упали сильнее всего: от -10 до -14% по сравнению с прошлым годом. Причина – массовый переезд арендаторов в более современные пространства ближе к транспортным узлам. При этом помещения в mixed-use проектах с торговыми и общественными функциями подорожали на 5–7%, особенно возле станций метро и МЦД.
Стоит ли покупать офис сейчас
Если цель – долгосрочные вложения, то выгоднее приобретать площади в строящихся комплексах с фиксированной ценой. Такие объекты дают потенциал роста на 20–25% к моменту ввода в эксплуатацию. Но спекулятивная перепродажа в 2024 году почти не работает – ликвидность вторички ниже, сделки идут медленнее, скидки достигают 18% от запрашиваемой суммы.
Какие форматы офисов выбирают арендаторы в условиях гибридной работы
Если сотрудники работают в офисе два-три дня в неделю, а остальное время – из дома, нет смысла арендовать классическое пространство с постоянными рабочими местами для всех. Гибрид требует гибкости: самый популярный формат – hot desk и гибкое зонирование. Это значит: меньше стационарных столов, больше переговорных, капсул, коворкингов и гибридных комнат для зумов и митингов с удалёнными коллегами.
Компании всё чаще выбирают plug & play-офисы, уже оборудованные мебелью, техникой и интернетом. Такие помещения не требуют долгой подготовки и позволяют запустить команду «с ходу». Арендаторы экономят на ремонте, логистике и настройке инфраструктуры.
Набирает обороты и desk-sharing: когда два человека делят одно рабочее место. Сегодня это уже не компромисс, а норма для команд, где сотрудники работают по графику. Плюс – существенная экономия на аренде, минус – нужно чётко продумать расписание и поддерживать порядок.
Часть арендаторов сознательно отказывается от постоянного офиса в пользу гибридных подписок на коворкинги. Особенно в ИТ и креативных индустриях. Сотрудники сами выбирают локации, работают ближе к дому или в удобных точках города. Для работодателя это дешевле, чем арендовать большой офис в центре.
Популярны решения по принципу hub & spoke: компания арендует центральный офис-хаб и несколько малых локаций по районам. Такой подход снижает нагрузку на трафик, делает логистику удобнее и добавляет гибкости в управлении командами.
По данным CBRE, в 2024 году доля гибких офисов в арендуемых площадях выросла до 12–14% в крупных городах Европы, и эта динамика сохраняется. В мегаполисах арендаторы всё чаще ориентируются не на квадратные метры, а на сценарии использования: сколько людей, когда приходят, зачем им физическое присутствие и какие задачи они решают на месте.
Классические open space форматы уступают позицию гибридным экосистемам. Офис уже не место, где «сидят», а место, куда приходят ради общения, фокусной работы или коллаборации. Отсюда – тренд на трансформируемые зоны, акустические кабины, обособленные пространства и высокую насыщенность инфраструктурой.
На что ориентируются инвесторы при выборе объектов офисной недвижимости
Первое, на что смотрят – локация. Не «центр», а конкретный адрес, транспортная доступность, соседство с кластерами деловой активности. Если здание в пешей доступности от метро и рядом работают IT-компании, юристы и консалтеры – интерес к нему растёт в разы.
Второй фильтр – арендный поток. Доходность считают не от теоретических ставок, а от фактической заполняемости. Даже крутой бизнес-центр с пустыми этажами – балласт. Привлекательны помещения, где подписаны долгосрочные договоры с арендаторами из стабильных отраслей: финансы, телеком, фарма.
Далее – класс объекта и его износ. Не на бумаге, а по факту. Состояние инженерных систем, энергосбережение, капексы на ближайшие пять лет. B+ с прозрачным CAPEX-планом может быть привлекательнее формального A-класса с устаревшими коммуникациями.
Планировки важны. Сегодня инвесторы не берут коробки с «open space на весь этаж». Они смотрят, можно ли быстро адаптировать площади под гибридный формат: переговорки, тихие зоны, общие пространства. Это экономия на переделке и плюс к ликвидности.
Парковка и инфраструктура внутри здания – не банальность, а аргумент. Особенно, если речь о крупных арендаторах. Один лифт на 12 этажей – минус. Три кафе и зона для спорта – плюс. Такие мелочи формируют спрос, а значит, и стабильность вложений.
Не обходится без оценки рисков. Юридическая чистота, отсутствие обременений, прозрачность титула. Всё проверяется через реестры, техдокументацию, заключения БТИ. Никто не хочет попасть в суд или тянуть сделку месяцами из-за банальных просрочек в оформлении.
И наконец – стратегия выхода. Покупка – это половина вопроса. Важно, как и кому можно будет продать через 3–5 лет. Если объект уникален, но никому кроме тебя не интересен – это мина замедленного действия. Выбирают те здания, которые легко конвертируются: в коворкинги, гибкие офисы, даже в апартаменты. Гибкость – ключ к ликвидности.
Актуальные практики анализа инвестиционной привлекательности можно найти в материалах JLL Russia, где публикуются кейсы и отчёты по сделкам.